Hướng dẫn tính khái toán giá trị công trình
Mối quan tâm đầu tiên của hầu hết những bạn có kế hoạch xây dựng cho mình căn nhà mơ ước sau bao năm lao động và dành dụm chính là đơn giá xây nhà (giá thành xây nhà).
Hiện nay, để tính toán giá thành xây dựng nhà ở nói riêng hay xây dựng công trình nói chung, người ta phải lập dự toán công trình dựa trên thiết kế chi tiết. Để chủ đầu tư có thể ước lượng trước đơn giá xây dựng căn nhà của mình thông thường các đơn vị Tư vấn thiết kế hay Nhà thầu thường tính khái toán giá trị công trình bằng cách lấy số mét vuông xây dựng của ngôi nhà nhân cho đơn giá xây dựng.
Ví dụ: một người muốn xây dựng ngôi nhà với qui mô dự kiến là 1 trệt + 2 lầu
+ Diện tích xây dựng trệt: 4*16=64m²,
+ Diện tích lầu 1: 4*17=68m².
+ Diện tích lầu 2: 4*17=68m².
Tổng diện tích xây dựng là: 200m²
Người này liên hệ một công ty tư vấn thiết kế thì được họ báo giá trị khái toán căn nhà là: Giả sử đơn giá xây nhà (đơn giá xây dựng trọn gói) là: 6.000.000/m²
Giá trị khái toán công trình sẽ là: 200*6.000.000=1.200.000.000đ
Vậy người đó chỉ cần chuẩn bị khoảng 1.200.000.000đ là có thể làm được ngôi nhà của mình rồi chăng ?
Tuy nhiên, khi đơn vị này thiết kế chi tiết ngôi nhà và lập dự toán thì giá trị công trình lên đến 1.4 hoặc 1.6 tỉ đồng. Lý do tại sao lại có sự chênh lệch lớn như vậy?
Theo kinh nghiệm của tôi thì nguyên nhân là do người làm công tác tư vấn chưa kể đến 2 bộ phận quan trọng của ngôi nhà khi tính khái toán, đó là phần móng và mái của ngôi nhà.
Ví dụ: nếu công trình trên giải pháp móng là móng đơn và mái tole thì giá trị khái toán 1.2 tỉ là ổn. Nhưng nếu sử dụng móng băng hay móng cọc và mái bê tông cốt thép hay mái ngói thì chắc giá trị xây dựng ngôi nhà phải vượt xa con số 1.2 tỉ.
Để có được giá trị khái toán tương đối gần đúng với giá trị công trình, theo tôi phải tính bổ sung giá trị móng và mái nhà vào giá trị khái toán, cụ thể như sau:
+ Nếu là móng băng: giá trị móng được tính bằng 0.5 giá trị một sàn xây dựng.
+ Nếu là móng cọc: Bạn tính giá trị phần đài cọc từ 0.35 đến 0.7 giá trị 1 sàn (tuỳ theo quy mô số tầng ct) ngoài ra bạn phải cộng thêm giá trị cọc vào giá trị công trình.
+ Nếu là mái bằng bê tông cốt thép: giá trị mái được tính bằng 0.5 ~0.7 giá trị một sàn.
+ Nếu là mái ngói (đúc bê tông cốt thép + dán ngói): phần mái được tính như 1 sàn xây dựng.
+ Trường hợp mái ngói có hệ kèo + xà gồ + cầu phong + li tô: thì phần mái được tính bằng 0.5 giá trị một sàn nhà.
Trở lại ví dụ lúc đầu: nếu giải pháp móng là móng băng và mái bằng bê tông cốt thép thì giá trị khái toán phải tính như sau:
+ Tổng diện tích sàn: 200*6.000.000=1.200.000.000
+ Móng: 64*0.5=30m²
+ Mái: 68*0.7=47.6m²
tổng diện tích bổ sung: 30+47.6=77.6m2
lấy 77.6 * 3.500.000=271.600.000 (3.500.000 là đơn giá thi công phần thô).
Vậy tổng chi phí làm nhà sẽ là: 1.200.000.000+ 271.600.000=1.471.600.000đ
Vậy bạn cần chuẩn bị khoảng 1.5 tỉ là đủ để xây dựng ngôi nhà của mình.
Chúc các bạn thành công trong công việc và cuộc sống!
Kts – Ksxd. Lê Anh Quí